Bỏ khung giá đất, việc định giá đất theo thị trường có dễ dàng?

Việc bổ sung, thay đổi, sửa đổi một số điều của Dự luật đang được kỳ vọng sẽ phần nào tháo gỡ được một số điểm nghẽn, vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai trong 8 năm qua. Trong đó, việc bỏ khung giá đất sau 30 năm áp dụng là một trong những vấn đề đang được nhiều người quan tâm khi theo dõi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra lấy ý kiến.

Tác động tích cực đầu tiên của việc bỏ khung giá đất là giá đất được quy định bởi Nhà nước sẽ theo sát mặt bằng giá thực tế, tất cả khu đất giải tỏa và cần được đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư và người dân; tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ, tránh gây thất thu thuế cho Nhà nước. Bỏ khung giá đất từng bước xóa bỏ “cơ chế 2 giá” vốn gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất giao UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố định kỳ hàng năm, có điều chỉnh theo biến động của thị trường được kỳ vọng sẽ bảo đảm giá đất phù hợp thực tế, khắc phục tình trạng hạn chế sai phạm trong lĩnh vực đất đai, giảm thiểu kiện cáo trong trường hợp thu hồi đất.

“Quá trình đền bù trước đây được tính toán đơn giản vì đã có khung giá đất quy định sẵn. Tuy nhiên, điều này đôi khi gây ra việc đền bù không thỏa đáng và sinh ra nhiều chi phí phát sinh, dẫn đến chậm trễ kế hoạch phát triển dự án”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết.

Mặc dù bỏ khung giá đất mang lại một những mặt tích cực nhưng nhiều chuyên gia lo ngại trước thay đổi có tính bản lề khi chuyển định giá đất theo khung giá quy định sẵn sang khung theo giá thị trường cần có sự tính toán cẩn trọng và có lộ trình thực hiện rõ ràng, tránh trường hợp mỗi nơi thực hiện một kiểu, trở thành điểm nghẽn cho việc chuyển đổi mục đích đất, cấp dự án mới, đề bù giải phóng mặt bằng…bởi khi khung giá đất mới được áp dụng, các địa phương còn phải mất thêm một khoản thời gian để chờ đợi hướng dẫn cụ thể từ Bộ Tài Chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng để tránh sai sót khi xác định giá đất. Tiến độ một số dự án trong năm sau có thể sẽ chịu ảnh hưởng.

“Đây là bài toán cân bằng giữa các bên trong xã hội, giúp cho thị trường minh bạch hơn. Bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí đất ở những dự án tăng lên. Và trong tương lai, các địa phương có thể sẽ trì hoãn cấp phép các dự án, các khu đô thị để chờ hướng dẫn rõ ràng hơn”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định

Bàn thêm về vấn đề này phát biểu trên truyền thông TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng, giao địa phương ban hành bảng giá đất sẽ phát huy tính chủ động, bám sát tình hình thực tế. Tuy vậy, có nguy cơ dẫn đến tình trạng “mạnh ai nấy làm”. Chẳng hạn, TP. Hồ Chí Minh áp dụng giá đền bù đất nông nghiệp ở quận 2 là 2 – 5 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 10 triệu đồng/m2. Nếu các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương không theo được mức giá đó sẽ dẫn đến độ vênh, và sẽ khiến người dân so sánh, bức xúc.

Còn theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chủ trương của Nhà nước là đúng đắn, mang tầm nhìn dài hạn và phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Nhưng việc thực hiện đúng là còn không ít lo lắng, đòi hỏi cần làm rõ. Có hàng loạt câu hỏi phải trả lời: Bỏ khung giá đất thì lấy cơ sở nào để tính toán giá đất thị trường? Giá đất thị trường xác định ra sao để phù hợp với từng địa phương, từng mảnh đất…?.

“Tất nhiên, việc xác định thế nào là giá thị trường rất không đơn giản. Các cơ quan hoạch định thậm chí cần cả trăm yếu tố, thông tin để tính toán được chính xác, sát với thực tế thị trường. Tại các nước, đặc biệt là các nước phát triển, họ xây dựng kho dữ liệu khổng lồ về giá đất trong nhiều thập kỉ, với lịch sử giao dịch của từng mảnh đất, từng chủ sở hữu, giá đất theo vùng…”, ông Thịnh cho biết.

TS. Lê Xuân Bá, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), phân tích thêm và cho rằng, dù có bảng giá đất mới theo thị trường, cũng chưa nên quá kỳ vọng sẽ xử lý được mọi vấn đề khúc mắc trong quản lý và sử dụng đất đai hay loại bỏ được hết cơ chế xin cho, vì đây là yếu tố gắn liền với cơ chế, bộ máy quản lý.

Muốn bớt xin cho, thì phải dựa vào bộ máy nhà nước. Nếu năng lực bộ máy tốt, hiệu quả thì sẽ hạn chế được xin cho, và ngược lại. “Có bảng giá theo giá thị trường là tốt, nhưng thực tế phải tìm cách giải quyết gốc rễ của những vấn đề vướng mắc về đất đai” – ông Lê Xuân Bá nhấn mạnh.

Cũng theo, Nguyên Viện trưởng CIEM cũng nếu bỏ khung giá đất để sử dụng bảng giá theo giá thị trường mà lại để ổn định trong 5 năm thì vẫn chưa chuẩn, đây vẫn là tư tưởng níu kéo chưa muốn đổi mới thực sự.