Khối ngoại thận trọng M&A bất động sản

Vướng mắc pháp lý và thủ tục đầu tư vẫn là rào cản lớn đối với hoạt động M&A của khối ngoại trong thời gian qua

Sự quan tâm ngày càng lớn của các đối tác, doanh nghiệp bất động sản lớn nước ngoài, sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã và đang góp phần tạo nên sự sôi động của hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS, góp phần nâng cao khả năng cạnh tranh, gia tăng thị phần, tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị BĐS.

Khối ngoại “e dè” vì pháp lý

Tuy nhiên, báo cáo mới đây của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương), trong 62 giao dịch M&A, có tổng số 202 doanh nghiệp tham gia với 82 doanh nghiệp nước ngoài (chiếm 40,59%), các doanh nghiệp nội địa chiếm ưu thế hơn với 120 doanh nghiệp.

Riêng lĩnh vực bất động sản có khoảng 20 giao dịch nổi bật, phần lớn đến từ các nhà đầu tư nội địa, các sự kiện đáng chú ý là CTCP DRH Holdings cho công ty con là CTCP Kinh doanh và Phát triển bất động sản Đông Sài Gòn nhận chuyển nhượng lên đến 99% cổ phần tại CTCP Tập đoàn Đầu tư Hòa Bình; hay Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) mua 57,82 triệu cổ phiếu CTCP Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex; CTCP Phát triển Sunshine Homes nhận chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Sao Ánh Dương…

Theo các chuyên gia, vướng mắc pháp lý và thủ tục đầu tư vẫn là rào cản lớn đối với hoạt động M&A của khối ngoại trong thời gian qua. Trong khi đó, với khối nội, họ sử dụng M&A để tập trung nguồn lực vào nâng cao quy mô, năng lực và chuyển đổi các lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, cũng như tận dụng thế mạnh của đối tác, mở rộng thị trường.

Trong khi đó, chia sẻ tại “Diễn đàn mua bán – sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam lần thứ 14 (M&A Vietnam Forum) 2022” mới đây, bà Vũ Thị Lan, Quản lý Bộ phận tư vấn và thẩm định giá, Công ty TNHH Cushman & Wakefeld (Việt Nam) cũng cho biết các nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức tài chính khi tham gia vào thị trường Việt đang thận trọng hơn. Một số nhà đầu tư cũng cho biết đã tạm dừng và tái cấu trúc chiến lược đầu tư. Với những dự án đang triển khai thì họ vẫn tiếp tục.

Là đơn vị chuyên tư vấn pháp lý cho hoạt động M&A , ông Bùi Ngọc Anh, đại diện Công ty Luật VLAF cũng tiết lộ trong khoảng 2-3 năm gần đây, quá trình thẩm định pháp lý hoạt động M&A diễn ra lâu hơn bình thường. Cả bên mua và bên bán phải tốn nhiều thời gian và chi phí hơn để tìm hiểu, đánh giá trước khi quyết định “chốt deal”.

Trong nguy có cơ

Song theo bà Vũ Thị Lan, thời gian qua, chính sách quản lý của Chính phủ như Nghị định 165 cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để cơ cấu lại nợ, các đề án xây dựng nhà ở xã hội, một số dự án được phê duyệt pháp lý… cho thấy thị trường bất động sản đang được thanh lọc theo hướng lành mạnh, minh bạch hơn.

Thị trường M&A bất động sản có thách thức đi kèm với cơ hội

“Thị trường bất động sản cũng có tính chu kỳ, sau giai đoạn sốt nóng sẽ là khoảng thời gian chững lại. Nhưng ở giai đoạn nào cũng có thách thức đi kèm với cơ hội quan trọng là các nhà đầu tư bắt được như thế nào” – bà Lan nói.

Cùng góc nhìn tích cực, TS. Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng sự nổi lên của nhiều tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước với tư cách là bên mua đang dần trở thành một đối trọng với những tập đoàn, quỹ đầu tư ngoại. Đồng thời, sự bùng nổ của những hoạt động kinh tế mới, nhất là những lĩnh vực công nghệ sáng tạo, cũng khiến những phương thức hợp tác truyền thống trở nên không còn phù hợp…

“Thực tế, môi trường kinh tế thế giới đầy biến động như hiện nay sẽ tạo ra những điều kiện tốt để kích hoạt những cơ hội M&A mới. Đây chính là lúc để hoạt động M&A thể hiện ưu thế trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp ở nhiều lĩnh vực đạt được mục tiêu phát triển của mình. Thị trường M&A tại Việt Nam hiện đang như một chiếc lò xo bị nén chặt, chỉ chờ cơ hội bật lên mạnh mẽ”, TS. Thiên nhận định.

Trong khi đó, nói về giải pháp thúc đẩy mua bán sáp nhập bất động sản, “hồi sinh” các dự án bị đắp chiếu nhiều năm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM việc xem xét gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất; điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc nhu cầu của người sử dụng đất.

Đồng thời bổ sung quy định khi được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn, điều chỉnh.